土地活用コンサルティングについて
目次
空き家の活用
「相続で空き家になってしまった実家を活かせないだろうか。」この様な声を数多くお聞きします。
定期借家制度の活用で、立退き問題に不安がない賃貸利用が可能となり、立地によってはシェアハウス、高齢者や障害者向けのケアハウス・グループホーム、増加している訪日外国人向けの宿泊施設等、工夫次第でさまざまな活用策が考えられます。
興味はあっても、賃貸経営や建物改装費のご負担にご不安等がある方には、現状のまま、企画会社に借り上げてもらう方法も選択肢の一つになります。
※企画会社側で、賃貸に必要な改築費を負担して転貸。家賃保証と同様、
賃料未収の不安がない、賃貸活用の制度もございます。
所有地の4分割活用法
土地全体を4つに分割、それぞれがバランスよく機能し活用されているか。ご家族構成・税制・地域のニーズや時代の変化に対し、適切なバランスと活用策を見直し、対応してゆくことが大切です。それがオーナー様にとって将来のご希望やご家族の夢を叶え、資産を遺していく鍵になります。
□計画の基礎となる相続税の概算額は把握しているか。
□各用地の位置は最適か。保有コストの圧縮は可能か。
□居住用地は現状で良いか。広く使い過ぎていないか。
□家業の後継者、安定策は。場所広さの変更は可能か。
□収益用地の生産性は。不安解消策・収益向上方法は。
□納税用地は決めているか。もっと圧縮できないのか。
□相続後の分割や活用バランスについて決めているか。
◆所有地全体のバランスや、4つ個々の用地についての検証が大切ですが、
このページでは、収益用地の活用について検討してみましょう。
収益用地、生産性向上の方法
収益用地が効率よく稼働し、収入が向上することで多くのメリットが生まれます。しかし少子高齢化や人口減少によって一般需要が下降していく中で、入居者獲得のコンセプトや、他の物件との差別化が、成功の鍵になります。
▼新規プランニング
〇コンセプト型:
ペット共生型マンション、ウィークリー・マンスリーマンション(宿泊者も入居対象に)、クリニックモール、貸コンテナ(屋内外型)活用 など
(優れたデザインと共に、対象の入居者へ付加価値の提供で差別化。)
〇地域共存型:
サービス付高齢者住宅、介護付有料老人(特養・民間)ホーム、障害者向けのケアハウス・グループホーム、認可(認証)保育園 など
( 高い入居率と共に、 公的助成・利子補給等を獲得。)
▼リノベーション(変更が可能な部分から)
入居率の低下した賃貸マンション・オフィスビルを、現在・将来のニーズに合わせてリニューアル
(デザイン設備最新化、プラン変更、ペット・高齢者対応・複合ビル化等)
▼収益不動産(事業用資産)の買替
相続税の実行税率と譲渡税を比較し、入居率や賃料の低下に不安のある、現在所有されている賃貸マンションなどを売却して、将来も有望なエリアの物件に買換えてしまう活用法。(小規模宅地特例の利用も視野に!)
差別化のポイントとなるキーワード (ほかにも沢山あると思います)
◆増加傾向の需要者
訪日外国人、高齢者、医療・福祉関連事業の従事者、障害者、単身(独居)世帯、ペット愛好家、夫婦のみの世帯、ゲーマー・ニート等の引き籠り層
◆ライフスタイル
スマホ・IT系依存症、エコ・ヘルシー・グルメ・オーガニック志向、女性の感性・嗜好を重視、趣味の多様化・マニア化
オーナー様のご希望と、徹底した市場調査を基に、企画プランの立案から資金調達、建築業者の選定や入居者の募集管理、開業後のフォローまで、一級建築士・税理士などの各専門家、NPO・公益社団など、協力法人とのネットワークにより、満室経営に向けて総合的なご支援を行います。
生産緑地(農地)の活用
これまで生産緑地の指定を受けた農地は、自身で耕作地として利用すること以外、他の活用は認められていませんでした。(1992年:生産緑地法)
しかし法改正により、一般のご利用者向けの「体験農園・貸農園」として、活用することが可能になりました。
ご利用者は、家族融和の場と収穫の喜びを、オーナー様は、農業指導者として新たな出会いと生きがいが得られる、優れた活用法が生まれました。
生産性の低い農地、栗林などで実質耕作されていない農地は勿論、相続税の納税猶予を受けている農地も、幾つかの条件を満たすことで、この活用法を選択でき、土地の提供期間も3年位から開業できます。
浸透しつつある、この「体験農園・貸農園」は、首都圏近郊エリアの需要は増加しており、供給は不足していますので、ご検討をお勧めいたします。