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空き家の活用

「相続で空き家になってしまった実家を活かせないだろうか。」この様な声を数多くお聞きします。

定期借家制度の利用で、立退き問題がない賃貸が可能で、立地によってはシェアハウス、高齢者や障害者向けのグループホーム、増加している訪日外国人向けの宿泊施設など、工夫次第で様々な活用策が考えられます。

興味はあっても、建物改装費のご負担や賃貸経営にご不安がある方には、現状のまま、企画会社に借り上げてもらう方法も選択肢の一つです。
※企画会社側で、賃貸に必要な改築費を負担して転貸。家賃保証と同様、
 賃料未収の不安もありません。

所有地の4分割活用法

土地全体を4つに分割、それぞれがバランスよく機能し活用されているか。ご家族構成・税制・地域のニーズや時代の変化に対し、適切なバランスと活用策を見直し、対応してゆく事が大切です。それがオーナー様にとって将来の希望やご家族の夢を叶え、資産を残してゆく鍵になります。

土地4分割法1

□計画の基礎となる相続税の概算額は把握しているか。
□各用地の位置は最適か。保有コストの圧縮は可能か。
□居住用地は現状で良いか。広く使い過ぎていないか。
□家業の後継者、安定策は。場所広さの変更は可能か。
□収益用地の生産性は。不安解消策・収益向上方法は。
□納税用地は決めているか。もっと圧縮できないのか。
□相続後の分割や活用バランスについて決めているか。

◆所有地全体のバランスや、4つ個々の用地についての検証が大切ですが、
 このページでは、収益用地の活用について検討してみましょう。

収益用地、生産性向上の方法

収益用地が効率よく稼働し、収入が向上する事で様々なメリットが生まれます。しかし一般需要が減少する中で、入居者を獲得するコンセプトや、差別化してゆくことが成功の鍵となります。

▼新規プランニング
〇地域共存型:
認可(認証)保育園・サービス付高齢者住宅・介護付老人(特養・民間)ホーム・障害者グループホーム など
( 安定需要と共に、 公的助成・利子補給等を獲得。)
〇コンセプト型:
デザイナーズ・マンスリーマンション(宿泊者対象) ・シェア (ハウス・オフィス)・クリニックモール など 
(優れたデザインと共に、対象の入居者へ付加価値の提供で差別化。)

▼リノベーション(変更が可能な部分から)
入居率の低下した賃貸マンション・オフィスビルを、現在・将来のニーズに合わせてリニューアル
(デザイン設備最新化、プラン変更、ペット・高齢者対応・複合ビル化等)

▼事業用資産の買替
今後の利回り・相続の税率を予測して、入居率に不安のある現在所有中の賃貸マンションなどを売却し、将来有望なエリアの物件に買換えてしまう活用方法。


差別化のポイントとなるキーワード (ほかにも数多くあると思います)

◆増加傾向の需要
訪日外国人、高齢者・障害者、医療・福祉従事者、ゲーマー・ニート、ペット愛好家、単身世帯・夫婦のみの世帯

◆ライフスタイル
スマホ・IT依存、エコ・ヘルシー・オーガニック志向、女性の感性重視、趣味の多様化・マニア化

オーナー様のご希望と、徹底した市場調査を基に、企画プランの立案から資金調達、建築業者の選定や入居者の募集管理、開業後のフォローまで、一級建築士・税理士などの各専門家、NPO・公益社団など、協力法人とのネットワークにより、満室経営に向けて総合的にご提案いたします。

生産緑地(農地)の活用

これまでは、生産緑地の指定(1992年)を受けた農地は、ご自身の耕作地として利用する以外、他の活用は認められていませんでした。
しかし法律が改正され、一般利用者向けの「体験農園・貸農園」として、活用することが可能になりました。

利用者は、家族共同で収穫する喜びと感動を、オーナー様は、農業指導者として新たな出会いと生きがいを得る、大変良い活用法が生まれました。

維持管理の手間や負担で生産性の低い農地、栗林など実質耕作していない農地は勿論、相続で納税猶予を受けた農地でも、一定の条件を満たせば、この活用法が可能で期間も3年位から提供できます。

浸透しつつある、この「体験農園・貸農園」は、東京近郊エリアの需要は増加しており、まだまだ不足していますので、検討をお勧めいたします。